樓價跌的拐點
樓價跌的拐點 2011.11.18 HKET
撰文:唐榮
欄名:樓論
歷史不斷重演，1997年後出現一手低於二手開盤，即使到了2008年下半年，一手新盤的開售價是這樣形容的：務實價、貼市價、開心價等，再簡單點理解就是「貼二手市價」開售。
唐榮昨日引述了書友提到樓價不跌的理由，今日反過來，樓價目前處於「緩跌」階段，出現加快向下調整的關鍵，相信非新盤開價莫屬，重點就是：低於二手市價開盤。
發展商面對現實 減價出貨
2002年8月，新地（00016）馬灣珀麗灣昨率先宣布以低於二手價逾20%推出首批26伙，平均呎價2,250元，最低入場費更低至97萬元，當時被形容為「皆大歡喜的開心價」。
2003年7月，將軍澳中心重推第12座樓王單位發售，但呎價僅介乎2,700至2,800元，較2002年底推出時的呎價3,100元至3,200元下調幅度達10%至12%，出現一手新盤呎價低於二手市場叫價的情況，反映樓價拾級而下，發展商面對現實不惜減價清貨，當時形容為「吸引清貨價」。
二手市況是這樣評析的，樓價於短期內會下跌約5%。將軍澳中心由於二手業主叫價企硬，比一手新盤貴，所以二手成交不多。情況是否與今時有點類似，二手價硬，拒減價導致交投平淡，一手仍見一定承接力。
貼市價開盤 銷情壓二手
2008年12月，金融海嘯未過，新地旗下大角咀柏豐28，當中高層30樓全層平均呎價約5,200元，乃同區市價水平，反映發展商銳意以貼市價開盤，積極搶吸市場客源。
這就是樓市循環，亦是買家主流回歸至本港買家必然出現的情況，業內人士有此意見：一手供應不一定會影響二手市場，主要視乎市況及一手新盤的售價而定。
這更像今時的情況，發展商以貼市價開盤，令新盤銷售勢頭力壓二手，面對兩者樓價差距收窄，發展商又提供更多按揭優惠吸客，二手業主為了保持自己的競爭力，亦會相對地調低叫價，致令區內呎價下調。目前一手開盤仍未構成二手快速下調，因為有幾個關鍵點仍未出現：
一手低於、甚至遠低於二手開盤——轉折點應該是高於二手、貼近二手還是低於二手？高於二手讓業主雄心萬丈，變得有加價空間；貼近二手，讓買賣雙方變得靜觀其變；到低於二手，連全新樓花亦較現樓便宜，現實環境迫令業主要出貨便要減價。
一手廣泛地貼市價開盤仍然滯銷：這是目前的分叉路，貼市價開盤可以說仍未遍及全港，以供應較少的港島區亦超出二手頗高水平，而貼市價開盤仍獲得穩定銷情，雖然未至於全數沽清、供不應求，但貼市價仍看到一定的承接力，估計仍未出現拐點。
長假後重推 低於二手開價？
當發覺貼市價開盤而成交放緩，發展商堆積較多餘貨，若經濟環境不變，意味下一次促銷會出現一浪低於一浪的情況，由貼市價變成低於二手價開盤，對二手的壓力將突然大增。
時機的轉變：這段時間還是賣樓促銷的好時機，施政報告過後，房策趨向明朗，歐債危機未有引發嚴重股災，樓市在八至十月上旬亦放緩推盤一段較長時間，理論上積蓄了有一定購買力，而距離聖誔新年長假亦有一段時間，發展商抓緊時機推盤。
而下一步是，十二月底長假及一月底農曆年長假非常靠近，基本上十二月下旬至二月上旬，極大機會放慢推盤步伐，或只以餘貨點綴。待長假後重新啟動買家的入市意慾，為製造聲勢，是否會出現一手以低於二手價開盤？
當然，若始終未有出現新盤開價低於二手搶客的情況，緩跌現狀將不變，直至其他因素影響力上升為止。
撰文:唐榮
欄名:樓論
歷史不斷重演，1997年後出現一手低於二手開盤，即使到了2008年下半年，一手新盤的開售價是這樣形容的：務實價、貼市價、開心價等，再簡單點理解就是「貼二手市價」開售。
唐榮昨日引述了書友提到樓價不跌的理由，今日反過來，樓價目前處於「緩跌」階段，出現加快向下調整的關鍵，相信非新盤開價莫屬，重點就是：低於二手市價開盤。
發展商面對現實 減價出貨
2002年8月，新地（00016）馬灣珀麗灣昨率先宣布以低於二手價逾20%推出首批26伙，平均呎價2,250元，最低入場費更低至97萬元，當時被形容為「皆大歡喜的開心價」。
2003年7月，將軍澳中心重推第12座樓王單位發售，但呎價僅介乎2,700至2,800元，較2002年底推出時的呎價3,100元至3,200元下調幅度達10%至12%，出現一手新盤呎價低於二手市場叫價的情況，反映樓價拾級而下，發展商面對現實不惜減價清貨，當時形容為「吸引清貨價」。
二手市況是這樣評析的，樓價於短期內會下跌約5%。將軍澳中心由於二手業主叫價企硬，比一手新盤貴，所以二手成交不多。情況是否與今時有點類似，二手價硬，拒減價導致交投平淡，一手仍見一定承接力。
貼市價開盤 銷情壓二手
2008年12月，金融海嘯未過，新地旗下大角咀柏豐28，當中高層30樓全層平均呎價約5,200元，乃同區市價水平，反映發展商銳意以貼市價開盤，積極搶吸市場客源。
這就是樓市循環，亦是買家主流回歸至本港買家必然出現的情況，業內人士有此意見：一手供應不一定會影響二手市場，主要視乎市況及一手新盤的售價而定。
這更像今時的情況，發展商以貼市價開盤，令新盤銷售勢頭力壓二手，面對兩者樓價差距收窄，發展商又提供更多按揭優惠吸客，二手業主為了保持自己的競爭力，亦會相對地調低叫價，致令區內呎價下調。目前一手開盤仍未構成二手快速下調，因為有幾個關鍵點仍未出現：
一手低於、甚至遠低於二手開盤——轉折點應該是高於二手、貼近二手還是低於二手？高於二手讓業主雄心萬丈，變得有加價空間；貼近二手，讓買賣雙方變得靜觀其變；到低於二手，連全新樓花亦較現樓便宜，現實環境迫令業主要出貨便要減價。
一手廣泛地貼市價開盤仍然滯銷：這是目前的分叉路，貼市價開盤可以說仍未遍及全港，以供應較少的港島區亦超出二手頗高水平，而貼市價開盤仍獲得穩定銷情，雖然未至於全數沽清、供不應求，但貼市價仍看到一定的承接力，估計仍未出現拐點。
長假後重推 低於二手開價？
當發覺貼市價開盤而成交放緩，發展商堆積較多餘貨，若經濟環境不變，意味下一次促銷會出現一浪低於一浪的情況，由貼市價變成低於二手價開盤，對二手的壓力將突然大增。
時機的轉變：這段時間還是賣樓促銷的好時機，施政報告過後，房策趨向明朗，歐債危機未有引發嚴重股災，樓市在八至十月上旬亦放緩推盤一段較長時間，理論上積蓄了有一定購買力，而距離聖誔新年長假亦有一段時間，發展商抓緊時機推盤。
而下一步是，十二月底長假及一月底農曆年長假非常靠近，基本上十二月下旬至二月上旬，極大機會放慢推盤步伐，或只以餘貨點綴。待長假後重新啟動買家的入市意慾，為製造聲勢，是否會出現一手以低於二手價開盤？
當然，若始終未有出現新盤開價低於二手搶客的情況，緩跌現狀將不變，直至其他因素影響力上升為止。
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